2025年春，努力搬砖日子，踩盘工作继续。提前告知，城语这里的踩盘工作，会把楼盘当前的在售情况及细节梳理出来，以供看官老爷们了解楼市情况，让感兴趣的购房客户先一步了解楼盘信息，更是城语自我监督提升销售工作的服务细节及态度（城语是一枚房产中介）。
本期内容了解“华润九悦”现状。
01.
华润项目概况
近期，南明主城华润大平层现房14000出头了，价格以分销渠道非官方的方式输出，一是“工抵房”的方式，二是更为直接的价格海报。
华润楼盘是现主城区在售不多的新房且现房项目，其热度一直保持得不错，城语本文再次说说个人对这个项目的看法，以及其价格变动的原因。
老规矩，先简单梳理项目的概况：
华润·九悦（幸福里）项目位于南明区人民大道与解放路交汇处（原省体育馆位置），由贵阳润泽置业有限公司开发建设（华润置地控股子公司）。
项目总占地约19.1万方，总建面约87.2万方，建筑密度37.33%，综合容积率3.93，综合绿地率25.11%。建筑栋数为24栋，最高建筑高度138.85米，最高层数45层，住宅全部是高层，总户数约2826户，总停车位为6023个，其中室内车位5874个。
展开剩余93%华润九悦项目分两期建设，一期推广名是华润·九悦，占地约10.57万方，建筑面积47.74万方，建筑密度23.59%，容积率4.0，绿地率35.68%。建筑栋数16栋，最高建筑高度138.85米，最高层数45层，规划住宅11栋，住宅总层高32-45层，总户数2296户，总停车位3486个。
华润九悦以住宅为主，目前已经建设有1/2/3/5/6/12#栋住宅，其中1/2/3/5/6#栋为2T4户123/143平跃层，12#为2T2户178平大平层。其余楼栋待建。
华润综合体效果图
二期推广名是华润·幸福里，幸福里有住宅和万象城商业体，总占地约8.53万方，总建面约29.45万方，建筑密度56.41%，绿地率10%，容积率3.83。建筑栋数8栋，住宅有3栋，总层高40-41层，总户数530户，总停车位2537个。
幸福里住宅为A2-A4栋，梯户比2T5户，产品均为平层，户型面积90/107/129/157平。
现九悦组团在售住宅均为现房，交付标准为毛坯交付；幸福里组团为准现房，交付时间2025年6月，交付标准为毛坯交付。
华润九悦·幸福里物业公司是华润自己的物业，润楹物业服务（成都）有限公司贵阳分公司，物业费3.2元每平。
02.
项目在售及去化情况
华润九悦及幸福里在售及情况：
现九悦主要在售1/2/3/12#，其中1/2/3/#栋为2T4户跃层，户型面积123/143平，12#为2T2户178平大平层。143平基本无房源。
价格情况，123平跃层12000左右；178平价格14000出头，输出价格14000-16000每平或更贵。
幸福里在售A2/A3/A4#栋，户型面积90/107/129/157平平层，部分“工抵房”价格12000左右，输出价格13000-16000每平。
备注：九悦和幸福里具体户型价格请以实际为准，部分户型会因为朝向、楼层不同，价格差异较大。另外，项目释放的“工抵房”价格比前期在售实际价格要低很多。
楼栋编号及楼间距
华润九悦及幸福里实际去化情况：
九悦和幸福里共推售9栋住宅，下证时间2021年10月23日-2023年04月08日，共计1612套房源，现销售备案1300套，去化率80.65%。
九悦具体楼栋去化：
3#栋，于2021年10月23日下预售证，总套数168套，销售备案154套，去化率91.66%；
5#栋，于2021年10月23日下预售证，总套数124套，销售备案122套，去化率98.39%；
6#栋，于2021年10月23日下预售证，总套数124套，销售备案119套，去化率95.97%；
12#栋，于2021年10月23日下预售证，总套数162套，销售备案108套，去化率66.67%；
2#栋，于2022年03月18日下预售证，总套数168套，销售备案133套，去化率79.16%；
1#栋，于2022年07月13日下预售证，总套数336套，销售备案315套，去化率93.75%；
幸福里具体楼栋去化：
A2#栋，于2022年11月22日下预售证，总套数175套，销售备案149套，去化率85.14%；（剩余一号房中低楼层较多）
A3#栋，于2023年04月08日下预售证，总套数180套，销售备案147套，去化率81.66%；（剩余一号房中低楼层较多）
A4#栋，于2023年04月08日下预售证，总套数175套，销售备案61套，去化率34.86%；（可供选房源楼层丰富）
温馨提示，项目销售备案情况仅供参考，或有部分数据备案延迟，数据统计时间截至2025年04月02日。
03.
华润项目现状
华润项目现进展情况：有不错的实景交付。
2020年11月13日，华润置地旗下两家公司以总价约33.94亿元拿下南明区解放路南侧的两宗商住用地，也就是现开发的华润九悦和幸福里项目。需要简单补充地块的情况：
其中九悦地块编号GD(20)030，拿地房企是成都润盈置业有限公司，地块总用地面积 105518.09 平方米，实际出让面积 81767.45 ㎡，地块成交总价约25.13亿，成交楼面价7145元每平；
幸福里地块编号GD(20)029，拿地房企是财杰企业有限公司，地块 85347.46 平方米，实际出让面积 57179.7 ㎡，地块成交总价约8.81亿，成交楼面价3632每平。
项目地块编号
结合地块情况，九悦组团开发产品主要以高层及超高层住宅为主，组团产品定位改善，住宅总层高32-45层，分两期开发，首推一期产品有2T4户跃层和2T2户大平层。
一期6栋住宅于2021年下证开盘陆续推出，现一期已经全部交付，是现房实景。二期待建，二期产品可能会调规。
幸福里地块主要是万象城商业体 ＋ 写字楼 ＋ 住宅，综合定位是商住高端综合体，万象城商业是华润万向系的高端商业体，幸福里住宅是匹配商业的改善型居住。
现万象城商业体已经开业，住宅和写字楼已经呈现并将交付，幸福里住宅是准现房了，将在今年6月份交付。
九悦项目实景
目前，关于华润九悦和幸福的情况，本节内容重点分析以下两点情况：
其一是项目基本面貌呈现：华润九悦一期6栋住宅交付呈现，幸福里万象城商业体运营呈现，幸福里住宅即将交付。
这里为什么要强调项目建筑面貌呈现，因为现主城区的多个项目，或存启动较慢，或存在建设进度较慢，或存在建设停滞摆烂的情况。
如人民大道中交地块、六广门项目拿地还未启动；如云岩吾悦商业体还未建设；如贵棉二期城市更新项目面市时间未知；如主城近主城大盘项目建设周期长；如平台公司项目进度很慢；如新秀城项目建设停滞。
而华润项目自拿地后，很快推进前期清地，然后建设开盘，并有序推进商业及配套建设，然后如期交付。
与主城区及近主城项目比较，华润项目进度可谓是快速和顺利，这能极大提升市场对华润房企的认可度。
其二是项目有实景交付：华润九悦首推一期住宅全部交付，万象城商业投入运营，幸福里住宅已经呈现。
以上这些交付区和即将交付的房子都有实景可以参观可了解，特别是九悦住宅的交房实景，以及华润商业的呈现情况。
九悦住宅的交房延续了华润房企在贵阳的一贯风格，交付品质是很稳的，特别是在当下的市场环境中，九悦的交房可谓是赢得了好评，可以用优质的交房来评价了。
这里关于九悦的交房就不用过多的文字赘述，感兴趣的购房客户可以联系城语一起看房和实地了解。
华润万象城商业是项目的又一大亮点，这不仅因为万象城是华润在贵阳的首个高端商业体，还要强调的是，万象城是华润自持运营，是能长期得到高效且优质的管理运营保障的。
贵阳商业体不算少，但能长期运营下去且做得好的，又能赢得市场口碑评价的商业体真的不多，华润万象落地南明区，确实给主城区老城商业带来了新能量。
幸福里住宅即将迎来交付，其组团住宅虽然在组团空间及产品规划不如九悦，特别是梯户比情况，但华润的品质可以弥补产品的不足。
04.
项目主要不足
华润项目的不足及部分槽点，特别是部分产品的设计问题。
没有项目是完美的，哪怕市场口碑评价很高的华润项目，也难以做到百分百的完美，特别是某些因素会受到当下市场环境的影响。
华润项目面市至今，有以下几点会受到购房客户的吐槽积极或市场不讨积极看法：
如超高层带来的过密问题：九悦组团有高层及超高层住宅，随着住宅楼栋的建设和呈现，楼栋高度带来的过密认知是绕不过的一个点。
华润九悦的容积率是4（九悦有跃层，实际容积率要高），幸福里的容积率是3.83，两个组团的容积率相差不大，这个容积率在主城区项目中很“居中”，且不算高的。
九悦组团真的很密么？其实不然，因为组团楼栋采用围合式布局，楼栋在外围一圈，造成一种“密封桶”的感觉，实则九悦的楼间距保持得不错的。
结合九悦的规划数据，楼栋楼间距在32.49-56米之间，中间的楼王大平层楼间距最宽，这样的楼间距已经很不错了。
建面123平户型
如九悦的跃层产品设计不足：九悦组团的跃层产品，部分户型设计是有明显不足的，特别是建面123平卧室挑空的设计。
九悦的跃层户型设计优劣很好比较，把建面143/123平的户型放在一起，就可以比较出户型的优劣。
如建面143平公区挑高的户型，跃上部分因为在餐客厅区域，最后呈现的是跃层有大公区，大主卧，跃层的整体体验感很强很有吸引力。
而建面123卧室挑高的户型，因跃上挑空位置在卧室区域，跃上的卧室较小，且楼梯呈现更为狭窄陡峭，使得该类户型的体验变差了。
结合实际销售的表现来看，建面143平的跃层去化速度及市场评价都比较不错，而建面123平的户型，去化效率及评价远不如143的户型。
建面143平户型（可与123平户型比较）
如幸福里住宅空间及产品差异：与九悦地块方正，住宅园林空间充足，住宅产品设计较好比较，幸福里的不足因素确实要多一些。
幸福里地块空间不足，导致楼栋没有充足的园林空间，另外幸福里住宅是2T5户设计，梯户比名校偏高了。
幸福里与九悦的住宅呈现差异，是受限于地块空间及住宅产品定位影响的，加上幸福里楼栋推售时间较晚，导致部分楼栋去化要差，特别是A4栋住宅。
幸福里与九悦的住宅产品差异无法避免，至于哪个更值得，更舒适，只能根据个人的预算和需求来选择了。
本节关于华润项目的不足分析，是项目比较突出也是市场讨论最多的几点，也说明没有完美的项目，买房是一个不断妥协和适应需求的过程。
05.
价格调整因素
华润项目降价，有项目和市场两个方面的因素。
前面唠叨了不算少，回到文章正题，华润项目在售产品是价格降了么？是降价促销还是别的什么原因。（打个括号，城语是一枚房产销售，认知和眼光有限，看法仅供参考，不对的地方欢迎拍砖）
华润现在售产品的价格变化，是项目本身产品和市场环境变化这两个主要因素导致的。虽然这是一句废话，但是也要说一下的嘛。
先看产品本身的情况，华润九悦以12000起的价格开盘，后续加推楼栋价格不断走高，来到14000左右，大平层部分导18000每平。
华润九悦项目价格参考
现在九悦在售价格有12000出头，大平价格14000出头，似乎又回到了首开的时候，甚至大平层价格还便宜了。什么原因呢？
结合九悦的情况，九悦现12000起的产品，以建面123平的跃层为主，前面已经分析过，这两个户型的面积因跃层挑高位置问题，导致户型的弊端较为明显，也直接影响了产品的去化效率。
现九悦在售的建面121/123平跃层，有部分是房源是高低层，或者是楼栋尾品，正好可以拿出来做降价去化，以及增加项目的价格吸引力。
建面178的大平层价格来到14000出头，主要是市场环境的影响，当然也有部分房源是楼层的因素。
当下的楼市环境起伏不定，哪怕是华润九悦这样不错的项目，也不得不要面对市场环境起伏的影响，需要适当的调整价格来去化。
九悦价格参考
近两年的贵阳市场，大平层的价格也难以稳定，即使有项目选择不降价，也会受到其他项目降价的影响，后续会跟进调整价格来去化。不然客群都跑去别的项目了，自己只能眼睁睁的看着。
幸福里的住宅情况与九悦类似，华润会拿出部分房源来做“工抵房”，或者适机输出较为便宜的房源。
另外，这里需要补充主城区的市场环境变化，近期华润项目周边将有新项目推出，如洋浦头号山项目，青云之上项目，新项目的面市，肯定会让华润项目受到一些冲击。
哪怕是华润与周边项目的定位不同，但在当下的市场环境中，区域项目对竞品之间的价格是十分敏感的，并且后面市的项目，还有拿地价便宜及产品设计的后发定价优势。
还有，目前华润在贵阳在售有白云悠山悦景和华润南明本项目，这两个项目货量不少，但进入到去化缓慢的阶段，在这个事情，有产品价格调整也是正常的，毕竟努力卖房维持销售运转才是首要的选择。
结合华润项目的价格变化情况，九悦和幸福里价格总体已经算偏稳定了，与市场有的项目价格对比，虽然有些项目没法比较，但华润项目价格走到今天，真的有支撑价格“稳定”的底气。
06.
最后简析总结
来到文章的最后部分，对华润九悦及幸福里来个简单的总结。
回答读者朋友及购房客户最为关注的问题，华润九悦及幸福里是优质项目么？结合项目及市场情况，华润综合体是目前贵阳市场综合性很不错的楼盘。可从以下几点看出：
首先是项目城市板块：华润项目所在的火车站板块紧贴贵阳一环，贵阳主城的优质城市资源都可以覆盖，并且通勤很方便。
与河滨公园、喷水池区域比较，火车站板块虽然不是最中心的位置，但放在贵阳的城市环境中，火车站板块的位置真的不差。
其次是华润房企的能力：华润九悦及幸福里产品规划虽不是完美的，但华润房企的能力在贵阳市场有目共睹。
目前，贵阳市场有开发楼盘的房企对比，华润都是站在最前排的，特别是物业管理及楼盘运营方面。
万象城
再次，火车站板块环境在改变：提到华润项目，不少购房客户会被火车站板块的环境劝退，火车站板块复杂的环境确实存在，但在改变也是现实能看到的。
贵阳老城区，不少区域都有复杂的环境存在，现有在开发的住宅项目，很难有纯度很高的环境，毕竟老城的环境历史遗留问题，需要时间来解决。
再有是华润处在城市活力带上：贵阳老城区的问题很多，需要城市更新注入活力就是现阶段的当务之急。事实也是如此，上级花了极大的成本建设的人民大道就是老城区的城市活力带。
九悦住宅实景
人民大道穿过老城区的中心区域，串联了多个重要节点，如北京路、喷水池、河滨公园、火车站区域等。
华润项目所在的火车站板块，恰好处在城市新的活力带上，华润为这个活力带贡献了九悦住宅及万象城商业。
最后是贵阳楼市环境：目前，贵阳楼市依旧处在低迷期，并且这个低迷期暂时还没有盼头，加上贵阳城市的能级有限，使得贵阳市场一直缺少优质的房企参与竞争。
华润经营贵阳市场多年，虽然项目呈现的项目不多，但在贵阳市场得到了高度的认可。当然，华润的表现不是百分百的完美，但与市场其他房企对比，华润真的很优秀了。
住宅实景
这里简单回顾了华润项目及华润房企的情况，九悦和幸福里确实有不足的地方，但华润房企的能力为项目兜住了下限。
现，华润九悦和幸福里有部分房源价格调整，这是前期很难预料的事情，或许真的应了那句话，买房没有什么妙招，早买早享受，晚买有折扣或者是便宜。事实真的是这样么？
早买房有选择房源的机会，晚选择可能会等到价格，但也会错过适当的项目和房子，市场环境事实是很难多全的，也说明买房的“最好机会”是受当时的需求和市场环境影响的，后续的变化充满不确定性和不可预测。
现阶段，华润九悦和幸福里的部分房源，价格确实便宜（相对），但也要接受产品、楼层等方面的不足。因为某些楼栋，确实没有充足的房源可选了。
发布于：贵州省